¿Cómo comprar una propiedad inmobiliaria en España?
Matices en la legislación para residentes extranjeros
Impuestos y otras obligaciones de los propietarios
Cuando un ciudadano extranjero compra inmuebles en España, se convierte en propietario y adquiere los mismos derechos y obligaciones que un ciudadano español. Sin embargo, vale la pena prestar atención a siguientes particularidades.
Matices legales para propietarios extranjeros
Si compra inmuebles en las llamadas «áreas especialmente protegidas”, que se reconocen como «lugares de interés nacional». Esto, por ejemplo, puede ser una «finca rustica”, una casa unifamiliar con jardín en las zonas rurales. Para adquirir dicha propiedad, un extranjero deberá obtener un permiso especial del Ministerio de Defensa, que tomará dos meses o más. Debe tener esto en cuenta en el momento de firmar el contrato preliminar: “contrato de arras”, “contrato de reserva” o “contrato de opción a compra”.
- Según la ley española, los ciudadanos extranjeros no pueden adquirir propiedades ubicadas en zonas fronterizas.
- Para comprar una propiedad en España, un ciudadano extranjero deberá obtener NIE (número de identificación individual, también sirve para el registro ante Hacienda Española)
- Anualmente será necesario presentar una Declaración de impuestos sobre la renta de no residentes, ya que este es un procedimiento obligatorio para los propietarios de inmuebles no residentes en España.
- La adquisición y propiedad de inmuebles no le otorga a un ciudadano extranjero el derecho de residencia permanente en España. Será necesario obtener por el trámite correspondiente un permiso administrativo de residencia. Sin embargo, el propietario de la propiedad tiene derecho a un visado anual con un límite de estancia de 3 meses (90 días) durante 6 meses (180 días). Algunos Consulados emiten visados de mayor duración.
- La tenencia de propiedades inmobiliarias en España no le otorga al propietario ningún derecho administrativo adicional.
- Todos los documentos y contratos se tramitan en español. Por ello, para los extranjeros que no conocen el idioma, ni particularidades del trámite de compraventa en España, es mejor, para evitar convertirse en víctimas de estafadores, acudir a los especialistas que hablan el mismo idioma y conocen la normativa española sobre el derecho de propiedad y compraventa, así como el derecho inmigratorio.
Obligaciones del dueño de la propiedad inmobiliaria
Habiendo comprado un apartamento o casa en España, el nuevo propietario tendrá que asumir las responsabilidades derivados de la propiedad.
1. Obligaciones de mantenimiento y responsabilidad frente terceros por daños ocasionados, por ej.:
- responsabilidad por daños causados a terceros por mantenimiento inadecuado y sus consecuencias (por ejemplo, en el caso de arrendamiento);
- responsabilidad por daños ocasionados a terceros durante trabajos de reparación, etc.
Además, se deben informar las siguientes obligaciones:
- Pagar Impuestos:
- Todos los años es necesario pagar el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI) y el impuesto de recogida de basuras.
- Además, dependiendo del valor de su propiedad en España, debe pagar el impuesto de patrimonio. El mínimo exento es de 700.000 euros. Cada Comunidad Autónoma tiene derecho a fijar su mínimo. En Cataluña, el mínimo exento es de 500.000 euros.
- Los propietarios no residentes en España a su vez han de presentar las declaraciones de impuesto de renta de no residentes, en el que se imputa también la propiedad inmobiliaria como si fuera un ingreso y se calcula a partir de su valor catastral.
2. Abonar los gastos de comunidad y de administración.
3. Cumplir los estatutos y los acuerdos tomados en las Juntas de los Vecinos (cuando se tata de propiedad horizontal).
4. Si el edificio no cumple con ciertos parámetros o deja de cumplir con los estándares arquitectónicos (por antigüedad o por obras no autorizadas), entonces el propietario debe sanar estos defectos, independientemente de si se ocasiono por su culpa o no. A su vez, el propietario tiene derecho a repetir la acción contra los responsables, si esta todavía no está prescrita.
5. Contratar el Seguro de Hogar. A pesar de que el seguro de hogar no es obligatorio, su contratación es muy recomendable.
6. Debe tener la cedula de habitabilidad para vivienda, si es una propiedad residencial), así como un certificado de eficiencia energética.
Los especialistas de AlcisDom pueden asesorar con más detalles sobre las obligaciones civiles, administrativas y fiscales de los propietarios en una visita personal.
